190 000 USD na otvorenie vs. 6 400 USD na získanie: Skryté riziká za akvizíciou japonskej práčovne

V Japonsku samoobslužná práčovňa obchodného trhu sú investičné náklady značne odlišné. V Tokiu si otvorenie franšízového obchodu s rozlohou 13 metrov štvorcových vyžaduje náklady na vybavenie a výstavbu 30 miliónov jenov (190 000 USD). Celková investícia je 38 miliónov jenov (243 000 USD), bez zálohy na prenájom. Požadovaná cena a práčovňa v meste Kisarazu v prefektúre Chiba je len 1 milión jenov (6 400 USD). Predajňa sa nachádza na parkovisku centra domácich stavebných materiálov. Zariadenie bolo vyrobené v roku 2020. Predajňa využíva aj vzdialený systém sledovania tržieb. Funguje však so stratou. Cenový rozdiel odráža skryté riziká za existujúcimi akvizíciami práčovní. Pre globálnych investorov, ktorí plánujú získať existujúce obchody, poskytujú cenné informácie.

Rôzne obchodné riešenia

Nízke vyvolávacie ceny priťahujú mnohých investorov. Veria, že môžu získať vyspelé obchody s nízkymi nákladmi. Nízka požadovaná cena však neznamená lacnú akvizíciu. Obchod v prefektúre Chiba s cenou 1 milión jenov (6 400 USD) má dve obchodné riešenia: pokračovanie v prevádzke alebo nákup vybavenia a premiestnenie.

Ak investori nakupujú iba vybavenie a premiestňujú predajňu, mali by vynaložiť náklady na obnovu miesta, demontáž a inštaláciu zariadenia. Očakáva sa, že poplatky za obnovu lokality budú 1 až 1,5 milióna jenov (6 400 – 10 000 USD). Poplatky za premiestnenie zariadení sú 0,3 milióna jenov (2 000 USD). Ak iba premiestnia zariadenie a obnovia miesto, investícia dosiahne 2,3 – 2,8 milióna jenov (15 000 – 18 000 USD) (bez nákladov na prepravu zariadenia, reinštaláciu a údržbu). Ak budú investori pokračovať vo svojej činnosti, mali by podstúpiť nájomné, zálohové a obchodné tlaky.

Skryté riziká

● Rozdiel v zisku

Niektorí operátori majú skladové a údržbárske tímy. Nízka požadovaná cena môže byť pre nich vnímaná ako kanál na nákup použitého vybavenia. Ale pre nováčikov sa riziko získania existujúcich obchodov premení na riziko prevzatia a vysporiadania sa so starými stránkami. Požadovaná cena ďalšieho obchodu v prefektúre Ibaraki je 1 milión jenov (6 400 USD), s dodatočnou zálohou 0,6 milióna jenov (3 800 USD) a poplatkami za sprostredkovanie nehnuteľností. Klimatizácie sú odstránené pôvodnými majiteľmi. Väčšina zariadení bola zakúpená v roku 2007 a jedno z nich sa pokazilo. Kontrolný zoznam prenosu by mal zahŕňať vlastníctvo zariadenia, podporné zariadenia a povinnosti uloženia.

Zisk obchodu je pri rovnakej požadovanej cene úplne iný. Na obchodnej platforme pre malé a stredné podniky BATONZ majú dva obchody v prefektúre Chiba rovnakú požadovanú cenu: 6 miliónov jenov (38 000 USD). Ročný zisk jedného obchodu je 1,65 milióna jenov (10 500 USD), zatiaľ čo druhý má vyššie tržby. Jej ročný zisk je však 0,38 milióna jenov (2 400 USD). To znamená, že tržby z predaja nemôžu odrážať ziskovosť. Kľúčovými faktormi cash flow sú nájomné, starnutie zariadenia a náklady na údržbu.

● Ocenenie predajne

Bežnou mylnou predstavou je neplatená práca majiteľa. Ročný príjem z predaja obchodu v prefektúre Fukušima je 11,2 milióna jenov (71 000 USD). Ročný zisk je 6,07 milióna jenov (38 500 USD). Nemá žiadnych formálnych zamestnancov. Jednoduchá doba návratnosti je 3,6 roka. Podľa údajov majiteľ poskytuje služby umývania a skladania šesť dní v týždni. Vykonáva upratovanie, inkaso platieb a údržbu klientov. Tieto mzdové náklady nie sú zahrnuté v obchodných poplatkoch. Na základe miestnych cien práce sú náklady práce 2,81 – 3,28 milióna jenov (18 000 – 21 000 USD). Reálny výnos obchodu výrazne klesá po započítaní mzdových nákladov. Model bez zamestnancov neznamená, že nie sú potrebné žiadne investície do práce. Služby spojené s umývaním a skladaním môžu zvýšiť príjmy predajní a zvýšiť mzdové náklady.

● Upgrady vybavenia

Riziká modernizácie zariadení existujú aj v existujúcich predajniach. V Hanamigawa Ward, Chiba City, je požadovaná cena obchodu 4,5 milióna jenov (28 600 USD). Ročný príjem je 6,45 milióna jenov (40 900 USD). Obchodný zisk je 1,422 milióna jenov (9 000 USD). Jednoduchá doba návratnosti je 3,2 roka. Zdá sa, že je to atraktívne. Ale obchod bol otvorený v roku 1999. Roky výroby viacerých strojov sú nejasné. 16 kg práčka sa pokazila. Nie je možné ho opraviť z dôvodu nedostupnosti originálnych náhradných dielov. Pôvodný majiteľ nie je ochotný investovať do modernizácie zariadenia. Kupujúci by teda mal znášať náklady na výmenu zariadenia. Mala by tiež posúdiť, či súčasná prevádzka zákazníkov môže podporiť investície do modernizácie zariadení. Počas obdobia výmeny zariadení si pôvodní klienti môžu vybrať iných konkurentov. Mali by tiež posúdiť, ako dlho môže zostávajúce zariadenie stabilne fungovať, keď sa zariadenie vymieňa v dávkach.

● Nájomné

Požadovaná cena obchodu v prefektúre Tochigi je 8,5 milióna jenov (54 000 USD), vrátane budovy, vybavenia a prevádzkových práv. Pozemok je prenajatý od vlastníka pozemku za nízke nájomné. Nájom sa skončí v roku 2029. Vtedy by sa mal pozemok obnoviť. Predajca tvrdí, že nájom môže byť obnovený na desať rokov bez písomného potvrdenia. Výnosy teda nemožno počítať na základe nízkeho nájomného. Mali by byť zahrnuté náklady na demontáž a obnovu.

Skutočný finančný model

Okrem rôznych skrytých nákladov by investori mali pochopiť skutočný finančný model samoobslužnej práčovne. Samoobslužná práčovňa má výhody v predplatených príjmoch, bez zásob a bez potreby personálu na recepcii. Vyžaduje si to však vyššie počiatočné investície. Zariadenie by sa malo v určitom čase vymeniť. Vyššie sú aj náklady na renováciu a úpravu.

Pri posudzovaní predajní by sa mali oddeliť tri ukazovatele – obchodný výnos, prevádzkový peňažný prebytok a dlhodobo distribuovateľný peňažný tok. Istina úveru nie je prevádzkovým nákladom v zisku. Splatiť by sa však malo v hotovosti. Odpisy sú nepeňažnou nákladovou položkou. Ale výdavky na modernizáciu spôsobené starnutím zariadenia sú nepružné hotovostné výdavky. Netreba zabúdať na náklady príležitosti. Ak sa výnosy z prenájmu z nehnuteľnosti blížia k zisku práčovne, investície do zariadenia a prevádzkové riziká sú bezvýznamné.

Výhody Kingstar

Kingstar ponúka celý rad komerčné práčky so sušičkou a stroje na mokré čistenie. Hlboko rozumie bolestivým bodom renovácie existujúcich predajní. Hlavnou príčinou straty je starnutie zariadenia, nedostatok náhradných dielov a vysoké náklady na údržbu. Komerčné práčovne Kingstar využívajú univerzálny dizajn komponentov. Má dlhú životnosť a môže znížiť náklady na údržbu. Špičkové stroje na mokré čistenie môžu pomôcť rozšíriť služby starostlivosti o jemné tkaniny. Obchody sa tak môžu vzdialiť od konkurencie lacnej základnej práčovne. Či už ide o výstavbu nových predajní alebo modernizáciu existujúcich predajní, spoločnosť Kingstar môže poskytnúť kompletné riešenia vybavenia pre globálnych prevádzkovateľov práčovní.

Záver

Pri kúpe existujúcich práčovní neporovnávajte cenový rozdiel medzi novými predajňami a existujúcimi predajňami. V obchodoch s nízkymi cenami môže existovať riziko prenájmu, výmeny zariadenia, nákladov na prácu a obnovy miesta. Kľúčom k akvizícii nie je nízka cena, ale posúdenie, či sú ceny aktív bezpečné po spočítaní všetkých potenciálnych zodpovedností.

Q&A

Otázka 1: Prečo mnohé existujúce obchody nedokážu zarobiť peniaze ani s vysokými ziskami?

A1: Ich zisk nezahŕňa bezplatné náklady na prácu vlastníka, odpisy zariadení a poplatky za výmenu zachovaných zariadení. Majitelia získajú obmedzené výnosy výmenou svojho času. Nejde o skutočné výnosy z aktív.

Otázka 2: Aké sú výzvy pri kúpe existujúceho obchodu?

Odpoveď 2: Existuje päť skrytých rizík: starnúce zariadenie, stroje bez náhradných dielov, končiace sa nájomné zmluvy, skrytá obnova lokality a pôvodné straty.

Otázka 3: Na aké údaje by sa mala zamerať skutočná ziskovosť práčovne?

Odpoveď 3: Nezameriavajte sa na tržby z predaja alebo mesačné čísla počas hlavnej sezóny. Zamerajte sa na dlhodobý distribuovateľný peňažný tok po odstránení nákladov na prácu, nájom, údržbu, pôžičky a náklady na modernizáciu vybavenia.